摘要：风险度量与评估是指对风险复发的概率及其影响程度的定量估计，以及对某些风险因素的变化范围和幅度的确认。本文运用非线性盈亏平衡分析、敏感性分析和事故树分析三种风险度量和评价方法对中小房地产企业的风险进行了分析。关键词：中小房地产企业非线性盈亏平衡法敏感性分析；事故根源的风险评估；非线性盈亏平衡分析下的中小房地产企业风险分析：盈亏平衡分析是通过确定盈亏平衡点，确定合理的R&D面积，了解项目的风险承受能力，来寻找白宇R&D项目建成后的盈亏极限。

根据建设成本与销售收入和销售量的循环线性关系，盈亏平衡分析可进一步分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析；在实际的房地产投资中，往往无法满足R&D建筑面积与成本之间没有线性关系的情况。房屋销售不会受到市场和消费者的影响，销售收入与销售量之间不是线性关系。

项目总造价与建筑面积不成正比的原因有两个：一方面是项目的规模经济，即项目超过一定的经济规模后，面积减少，单位建筑面积造价增加；另一方面，项目规模不经济，即当项目规模达到一定限度时，建筑材料、动力设备、机械设备等的供应不足。长期得不到保障，长期生产班次无法完成任务，需要加班以降低人工成本；因此，成本函数成为非线性关系。如图1右图所示，总成本曲线和净销售收入曲线有两个交点，即Q1和Q2有两个盈亏平衡点；注：这里的利润是总收益与总成本函数的垂直距离，仅次于建筑面积为Q0时。在这两个盈亏平衡点中，只涉及第一个，即对应于建筑面积Q1的平衡点。

中小房地产企业开始建设时，管理当局一般不指望亏本；这个时候要讲建筑面积超过多少，才能由亏转盈。在图1中，企业希望尽快超过盈亏平衡点建筑面积Q1，然后转移到利润仅次于它的建筑面积Q0。但是理性的房地产企业会把建筑面积做的和Q0一样多，因为这样不会造成企业利润的增加。理性的管理者不应该把Q2原有的建筑面积对应于第二个盈亏平衡点。

从图1可以看出，有两个盈亏平衡点和一个最有利可图的建筑面积点Q0，不同于线性盈亏平衡点，所以建筑面积越大越有利可图。通过以上分析，不难看出非线性盈亏平衡分析的优缺点：优点：一方面，中小型房地产企业必须估算项目的一些主要参数，如销量、售价、成本等；另一方面，一些经济数据，如投资总额和回报率，不容易确认。因此，利用非线性盈亏平衡分析方法分析销量、成本、利润等高度脆弱的因素，有助于了解项目可能承受风险的程度；缺点：非线性盈亏平衡分析无法解释项目风险的根本原因。虽然我们讲降低盈亏平衡点可以降低项目风险，怎么降低，应该采取什么措施或者哪些不利的方式可以超过这个目标，但是盈亏平衡分析得不到答案。

基于敏感性分析的中小房地产企业风险分析(一)多因素敏感性分析为了确定哪些因素影响目标指标(包括净现值、内部利润率、回收期等)。)，我们一般自由选择总投资、运营成本、销售价格、销量等。

作为可能的影响因素；单变量敏感性分析假设只有一个影响因素发生变化，其他因素不变；多因素敏感性分析允许多个影响因素进行比较 本文指出，对于中小型房地产企业经营的项目，不确定因素往往同时发生变化，不存在单因素变化的可能性。因此，一个案例将通过多因素敏感性分析进行分析。假设一个项目初始投资8.5万元，年租金收入1.75万元，年营业费用1500元，项目寿命10年，资产残值1000元，基准收益率13%。现在，本文对项目的初始投资和年租金收入进行了双因素脆弱性分析。

设X=初始投资变动百分比；Y=年租金收入的百分比同时发生变化，那么净现值NPV=-85000(1 x)17500(1y){ 1/1 13%…1/(1 13%)' }-1500 { 1/1 13%…1/(1 13%)' }。

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